Vi har i dag gjennomgått spørsmålet om Corona epidemien kan karakteriseres som force majeure og gi leietaker grunnlag for å unnlate å betale leie dersom han grunnet Corona smitten ikke får drevet sin virksomhet i lokalene.

Et konkret eksempel er Sats stengning av alle sine treningssenter i dag grunnet Corona smitten.

Force Majeure er læren om at plikten til å levere kontraktsmessige ytelser kan suspenderes dersom det foreligger en situasjon som gjør det vanskelig eller umulig å gjennomføre kontrakten. Tradisjonelt har man her tenkt på krig, naturkatastrofer, streiker og lignende som ingen kan overvinne eller burde ha forutsett muligheten for. På engelsk kalles også dette Acts of God.

Force Majeure klausuler er vanlige i en lang rekke kontraktsforhold, herunder de fleste avtaler om leveranse av produkter og tjenester, og forholdet er også tatt inn i en rekke standarder som NS kontraktene for entrepriseforhold.

At Corona smitten kan ansees som Force Majeure er noe omstridt, men Kinesiske myndigheter har allerede utstedt 35 000 Force Majeure sertifikater som en følge av Corona utbruddet, som blir brukt til å frita kinesiske fabrikker fra sine leveringsforpliktelser som en følge av utbruddet.

Det er min vurdering at Corona smitten, men den risiko og mange råd og tiltak som nå gis av myndighetene, vil kunne karakteriseres som force majeure, dog avhengig av sammenhengen og konsekvensen.

Ingen av standardene for leiekontrakter for næringseiendommer inneholder force majeure klausuler og dette er heller ikke regulert i husleieloven. Det antas likevel at force majeure kan utledes av bakgrunnsretten i bestemmelser som læren om bristende forutsetninger og læren om lempning som en følge av urimelighet.

Jeg har lest en del artikler om dette og rådført meg med eiendomsavdelingen i advokatfirmaet Schjødt som også er i ferd med å utrede dette spørsmålet.

Vår konklusjon er p.t. som følger:

1. Utgangspunktet er at det skal svært mye til før en leietaker kan påberope seg force majeure for ikke å betale leie i et leieforhold, så lenge lokalene stilles til leietakers rådighet i henhold til leiekontrakten.

2. Leietaker er selv ansvarlig for sin egen virksomhet og risikoen knyttet til denne. Så lenge det er leietakers eget valg ikke å benytte seg av lokalene, kan ikke force majeure påberopes, selv om valget er begrunnet i et ønske hos leietakeren om å redusere risikoen for Corona smitte.

3. Leietakers egen økonomi og den økonomiske konsekvensen av at kundene uteblir som en følge av risikoen for Corona smitte, er også noe som alene må ligge under leietakers egen risiko og force majeure kan heller ikke da påberopes.

4. Slik jeg ser det blir spørsmålet om å frita en leietakers forpliktelse til å betale leie, først satt på prøve når leietakers virksomhet blir steng på grunn av pålegg fra myndighetene (dette er nå gjennomført i Italia for alle butikker med unntak av matbutikker). Heller ikke her mener jeg at leietaker kan påberope seg fritak fra sine forpliktelse til å betale husleie. Dette fordi risikoen for offentlig pålegg er fordelt mellom partene slik at leietaker skal ha risikoen for offentlige tillatelser og pålegg knyttet til sin virksomhet, mens utleier skal ha risikoen for offentlige tillatelser og pålegg knyttet til bygget som sådan.

Kommer man i en slik situasjon kan det likevel tenke seg at konklusjonen kan bli en annen. Det er lett å argumentere for at et slikt pålegg ikke er knyttet til den normale risikoen for nye offentlige pålegg som enhver bransje må leve med, men utelukkende skyldes en så inngripende force majeure situasjonen hvor leietaker, grunnet forhold helt utenfor det han kunne kontrollere eller overvinne følgene av, blir avskåret fra å bruke leieobjektet.

Spørsmålet er uansett ikke avgjort av domstolene og det må påregnes, avhengig av utbruddets utvikling og de tiltak myndighetene iverksetter, at spørsmålet vil bli satt på spissen i den nære fremtid. Å bli enige om tiltak og konsekvenser i dialog med leietaker vil i en slik situasjon kanskje være å foretrekke. Går leietaker konkurs som en følge av dette vil heller ikke dette gagne utleieren.

Fra mitt hjemmekontor på Jaren den 12.3.2020

Advokat Johannes Sundet